本期评价郑州恒大的未来之光。

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本期房地产评估项目

机场区 |郑州恒大的未来之光

房地产亮点呈现

港区领事馆核心区

郑州恒大未来之光总占地面积约2200亩，千余亩。地处机场领事馆区核心，享有区域发展红利。

恒大五层景观

规划五级景观、中心湖景、立体水系等。先做景观美化，再卖房子。整体社区环境体验良好。加之容积率低至1.8-2.49，社区整体居住舒适度较高。

规划大型商业设施

自建约13万平方米大型商业综合体，包括星级酒店、国际会议中心、体育中心、办公中心、商业等。还规划有恒大剧院、特色商业街、白金会所等，生活设施丰富实用。

物品不足：

整个郑州恒大未来之光区域规划尚未落地。

区域评估

领事馆区位于机场区核心位置

区域概况：

郑州恒大未来之光位于机场区鄱阳湖路与荆州路交叉口。空港片区是国家航空港综合试验区，规划面积约415平方公里，规划人口约260万人。目前，机场区内新郑机场三期工程已开工，郑州南站主体工程已完成，领事馆区、新会展中心规划即将实施。

机场地区物流、临空产业发达，外向型经济特征明显，跨境电商订单量和金额大幅增长。该地区在注重经济发展的同时，也更加注重区域生态环境建设，主要是国际高端领事馆区、居住区和商业区。也更加注重道路绿化和景观营造，宜居属性明显。发展8年的机场区，不断展现出河南省对外开放先行区的优势。已成为全国具有较强竞争力和影响力的跨境电子商务发展基地，区域价值凸显。

章节概述：

郑州恒大未来之光项目位于港区领事馆区核心。机场区领事馆区面积11.97平方公里，南至太湖路，北至鄱阳湖路，西至107国道，东至凉州大道。总领馆分为东、西、南、北四个功能区。北侧为国际高端领事馆办公区，西侧为创智商务办公区，东侧为公共文化服务中心区和高等教育科技园，南侧为区域性区域。郑州恒大未来之光是郑州唯一的住宅区，大部分地块位于南侧。

区内规划有地铁11号线、地铁13号线，但尚未开工建设。已开通的地铁2号线郊区线距离约6公里。目前区域道路建设尚不完善，港西主要道路是出行首选。领事馆区的建成将带动区域整体发展、增值。

项目评估

港区数千亩土地，低占用社区

项目概况：恒大未来之光位于郑州机场区领事馆区，用地面积1000亩，出售高层及小高层，面积80平方米-130平方米，两居室和三居室。

适合人群：恒大未来之光利用港区发展红利。整体均价8000元/㎡。带装饰，首付20万即可入车。适合急需的人。

产品特点概述：

郑州恒大未来之光位于郑州机场片区核心区，总占地面积2200亩，规划地块37块。规模巨大，是目前领事馆板块唯一在售项目。总体规划有“天、地、人、娱乐”四个社区组团。该地块整体容积率为1.8-2.49，密度很低，最宽建筑间距超过100米，整体舒适度极高。

三期及7号院占地约91.2亩。规划有9栋22-25层的高层建筑，建筑间距超宽，建筑密度小于15%，内部空间充裕，社区内还建有一些便民商业。七号院建筑风格现代。住宅三层及以下外立面采用石材，四层及以上房屋外立面涂有仿白锈石真石漆。

湖景是恒大的标配。 7号院拥有约2800平方米的中央湖景，打造五层现代风格花园。园林植物造景中，植入森林、花林、景观树、草坪等特殊景观组合，并以不同季节为主题设置景观节点，营造错综复杂的园林景观。

公寓亮点：公寓设计一般，空间利用率不高。

房产类型：02单元

户型说明：

高层公寓面积89平方米，两室两厅一卫。公寓呈方形布局。是市场上典型的大客厅、小卧室的两居室公寓。双湾朝南，中规中矩。

朝南的公寓有走廊设计，保证通风和采光。客厅和餐厅在入口处连接在一起。客厅宽3.6米，与南面3.6*1.5米的观景阳台相连。阳台空间半空，空间开阔，采光良好。

主卧室坐北朝南，开间3.4米。主卧室有飘窗，面积完整，南向采光良好。朝北的次卧面积较小，通风井保证室内通风，但采光一般。与市场主流的89㎡三居室相比，该户型更加注重房间面积，尤其是客厅和主卧空间，但整体空间利用率和功能性有所降低。

缺点：通透性差，进深长，浪费入口空间。

房产类型：01单元

户型说明：

91平米，两室两厅一卫，明亮方正，双开间朝南。

餐厅紧邻入户门，方便日常用品直接进入厨房。不过餐厅面积比较小，而且离卫生间很近。建议做一个隔断来挡住。客厅和餐厅是相连的。客厅开间3.6米开间，南面连接3.6*1.5米观景阳台。阳台空间半空，空间开阔，采光良好。

两间卧室分布在南北，卫生间位于两间卧室的中间，使用方便。主卧室坐北朝南，开间3.4米。主卧室有飘窗，面积完整，南向采光良好。朝北的次卧面积中等，采光有保证。

91平方米的两居室公寓在市场上并不多见。与市场上主流的89平米三居室相比，该户型整体空间利用率和功能性较低，整体通透性较差。

房价及潜力分析

价格低廉，区域增值开发潜力巨大。

价格状况：

郑州恒大未来之光位于北港东部领事馆区。目前，领馆区周边安置区正在建设或已建成。除恒大项目外，领事馆区内没有待售商业楼宇，也没有直接竞争对手。恒大未来之光带装修，均价8000元/平方米。与北港同类型新房相比，价格约为9500元/平方米至11500元/平方米。郑州恒大未来之光价格优势明显，但也位于更东边，距离繁华的北港有一定距离。

价格潜力：

作为机场综合试验区，机场地区持续获得政策利好。郑州恒大未来之光位于机场领事馆区核心。它是重大规划和产业繁荣的源泉，带动区域发展。作为领事馆区唯一在售楼盘，相比北港及城市项目，其价格升值空间较大，长期投资属性较强。此外，签约学校、恒大一贯的湖景花园、白金会所等配套设施也为项目增添了附加值。 。

流量评估

远离主城区，与主要道路交通便利

轨道交通：

郑州恒大未来之光位于地铁2号线郊区线周边，距离恩平湖站约6公里，距离康平湖站约7公里。北侧规划有地铁11号线马岭路站、荆州路站。结合领事馆区、经济开发区、郑东新区CBD、郑东中原科技城片区等；规划有地铁13号线马陵路南站、胜利里站，直达郑东湘湖、白沙、郑州南站等。正在建设的地铁17号线与徐州铁路相连，预计将与徐州铁路相连2022年10月月底建成，可直达新郑机场、许昌、长葛。

公共交通：郑州恒大未来之光周边3公里内有8条公交线路（600、621、622、623、625、626、627、628、629），其中距项目约6公里处有600辆公交车直达通往城市。项目后期将为业主开通往返地铁2号线康平湖地铁站的公交车，方便业主出行。

自驾：郑州恒大未来之光周边有荆州路主干道。沿荆州路向东1公里至渝州大道，向北5公里至郑闽高速，可直达市区；向西7公里可到达华夏大道，8公里可直达市区。京港澳高速公路可直达新郑机场、郑州南站等。

支持评价

规划丰富，实施需要时间

教育套餐：

郑州恒大未来之光建设9所国际幼儿园，并与空港区实验小学恒大校区、郑州一中国际空港实验中学恒大校区签约；项目周边规划小学7所，初中3所，高中1所。紧邻约11.4平方公里的高教科技园，现有郑州财经大学空港校区、郑州工程技术学院空港校区、郑州财税金融职业学院空港校区等.，具有浓厚的教育氛围。

医疗套餐：

机场地区共规划医院40家，其中综合医院13家、专科医院18家、中医医院9家。目前，三级甲等医院“郑州市第一人民医院港区医院”、“河南省立医院”等大型医疗设施已投入使用。距郑州恒大未来之光直线距离约8公里。

园区设施：

郑州恒大未来之光规划包括1830亩的冯庄文化公园、张巴沟、纬邑河滨水区。还将建设滨海生态公园、水系景观、绿色廊道等，贯穿领事馆区，规划在城市主干道两侧。建设宽50米的城市公园。社区内规划有4个中心公园，分布在社区各个角落，生态环境优越。

其他套餐：

自建大型集中商业综合体，包括酒店、会议中心、体育中心、写字楼、商业，规划少年宫、恒大剧院、博物馆、白金俱乐部等（俱乐部内设有多功能厅）健身馆、儿童游乐园、棋牌室等娱乐设施），丰富的生活消费场景，为人们提供了丰富的文化生活。

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