存量时代，城市很多老商业项目由于多种原因对消费者的吸引力越来越低，核心竞争力也减弱。

现有的改造不仅仅是简单的改造。除了赋予老建筑新的功能和价值外，还需要提高项目的运营水平，改善商业条件，真正让老商业起死回生。

但品牌池的缺乏让购物中心难以脱颖而出，而关闭改造的高昂成本也让很多项目望而却步。

本期我们将深入探讨购物中心的转型困境。以近一两年调整后取得良好效果的项目为基础，参考其商业转型经验，探讨现有时代购物中心的转型创新之路，以及如何落地。老企业得到改善，焕发出新活力。

存量业务“爆炸式改革”面临的重点问题

城市作为经济发展的载体，也是公民赖以生存的家园，城市更新是城市未来的延伸，对城市的发展有着至关重要的影响。

装修率低

购物中心更新的需要源于其房地产属性与其所经营的消费行业快速变化之间的矛盾。

近十年来，购物中心经历了主力店的撤除、电商的崛起、核心购买力的年轻化、快时尚的兴起与放缓等一系列市场变化。零售业态占比一度从80%调整为40%，但内容在快速变化的同时，商场物业装修频率却较低。

研究表明，即使是在区域市场具有一定优势的购物中心，仍需要每五到七年进行一次大规模的改造，以适应主要消费趋势的变化，保持项目的竞争力。

资产效率低

如果以平方米效率（指每平方米面积能产生多少营业额）为标准，美国购物中心可分为A级、B级、C级资产。其中，对于资本而言，投资A类资产（每平方英尺>750美元）是一个优质选择，有希望获得持续回报，B类资产（每平方英尺>450美元）不失为一种选择具有增值潜力。 C类资产（每平方英尺>250美元）相对处于“生存挣扎”阶段。

目前美国市场上，B类、C类甚至D类资产占比约70%。对于这些物业来说，重新定位、升级提升价值是美国商业地产市场的现状，全国也面临着同样的情况。

一方面，越来越多的项目急需改造，以提高项目效率。另一方面，我国商场装修频率较低。在这样的矛盾条件下，商业地产项目对消费者的吸引力日益减弱，核心竞争力也日益减弱。因此，购物中心如何“化整为零”，如何通过合理规划增加利润，成为当今商业地产值得关注的关键问题。

改造不仅仅是在获得模型后就建立一个模型。无论是一条因跟不上时代而逐渐被淘汰的老商业街，还是一个因缺乏战略方向而不知如何建设和运营的待建项目，它都有其独特之处。特征。设计战略指导方针。接下来，我们将通过6个具体案例来深入了解现有业务的“爆炸式改革”。

01

龙湖苏州狮山天街

爆炸改造区域：B1下沉广场

◆ 改装关键词：全面打造轻松闲逛的生活方式空间

1月13日，历时半年全面装修升级的龙湖苏州狮山天街B1下沉广场盛大开业，以“山下”美食主题街亮相。

“山下”主题街区作为购物中心打造成苏州城市大道一部分的“重棋”，也是连接城市重要地标“狮山文化广场”的桥梁，“山下”主题街区从名称、场景设计都营造出强烈的场所感。 、品牌组合和营销活动。一个轻松闲逛的生活方式空间。

◆ 建筑设计方面，放大“山野绿”的理念

“山”地块总面积4800平方米，结合室内外半开放空间。以简约、质感、生态自然为设计基调，各色绿植有序铺展；在凸显公共空间审美价值的同时，也营造出回归自然山林的体验。

◆ 品牌组合强调本土文化和社会意识

“山下”街区目前拥有40多个网红餐饮品牌，涵盖各个餐饮品类；他们的调性与街区一致，外形出圈，从“本土起源”和“本土场景”等方面强调苏州的烟花。

丰友小酒馆、代数咖啡、POKA POKA面包房、YAMAKAWA日式料理、辣椒盐川菜、ROZO西餐、石卤好台式料理等苏州本土年轻品牌，具有浓郁的苏联审美气质；而在西安开发的茶饮品牌“茶花巷·苏州”“花园主题店”、成都布拉诺西餐、青岛OTF加州餐厅等品牌店融入苏州本土文化，更具差异化。

◆ 邻里营销活动主题随季节变化

《烟霞》开播期间，围绕《有你在山下四季》推出四大艺术​​呈现和五大主题活动，打造了长达60天的“雪季情歌”。雪中​​烘烤、雪地奇迹烟火表演、雪精灵芭蕾见面会、雪地LIVE、雪地交响音乐会等冬季专属开幕活动，进一步凸显街区的青春慢生活。

“山下”主题街区带来新的消费场景，一开街车流不断。持续引发各社交平台热议，成为苏州的流量收割机。

02

北京朝阳大悦城

爆改区：B1层

◆ 修改关键词：开启新游戏，强化“二级”概念

此前，朝阳大悦城已对B1区进行了大刀阔斧的改造——利用地铁通道打造“次一楼”概念，取消了原来的小餐厅，并引入了大疆最新形象店、Luminox北京首店，天梭旗舰店等精品店。

进入2024年，朝阳大悦城B1层将在原有基础上迎来首个新场地——“开启新游戏”，深化打造年轻人个性化消费、品质消费第一站，成为“人气磁石” 。

◆ 各大主力店矩阵改造，首层品质升级

此次朝阳大悦城B1品牌刷新，无印良品北京首家旗舰店和Olé精品超市最引人注目。无印良品北京旗舰店横跨朝阳大悦城B1-2F三层，营业面积约5000平方米。 B1层以MUJI Diner为主，以“食物的美感源于食材本身”为出发点，呈现一系列“日式西式料理”。

Olé精品超市接替永旺超市，匠心打造的24时区【灵感之旅】快闪店限时开放。展览以“旅行”为线索，打造移动餐桌，连接24个时区下独特的国货和文化，打造多个打卡互动区。

◆ 精致与烟火相结合，打造北京品质生活地标。

在升级各大主力店的同时，B1层还聚集了一系列精品品类店。 ROI'ING北京首店、东方菱北京首店、52Toys旗舰店、霸王茶姬旗舰店、好利来PINK主题店、The Green Party黑金店、KKV最新形象店等10余家首店/旗舰店/定制店临街店铺开业，带来巨大的全新品质生活空间。

项目以此打造出一个自然舒适、精致又烟火的居住空间，吸引了更多的B1客流，有效拉动了该区域的建筑面积效率，从而增强了其作为城市级地标的辐射力和引领力。

利用商场与地铁无缝衔接的便利条件，朝阳大悦城B1的改造将进一步发挥客流引擎作用，激发品质生活和时尚商业的客群粘性，提高场馆内的客流量和质量。双促为北京商业市场注入新动能。

进入14周年，朝阳大悦城今年还将对10余个区域进行升级改造，包括B1超市前区升级、后广场城市更新、杜克空间改造等。其中，户外广场将迎来14年来最大升级，打造“盒子+街区”新商业模式，扩大消费者聚焦点和商业辐射。

03

深圳前海一方城

爆改区：L1层星街

◆ 修改关键词：改造打造复合型社交空间，聚集巨型装置、时尚品牌、浪漫活动

前海一方城位于深圳前海·宝中商圈，被誉为“客流永动机”。据官方数据，2023年该项目客流量将突破4300万人次，销售额达75.6亿元。

亮眼成绩单的背后，有以“首店”为首的150+品牌强大阵容，有让你一见面就开心的“打卡场景”，还有150+贯穿始终充满欢乐的热门活动那一年。其中，在商场L1层星辰街，2023年的全新作品，粤港澳大湾区首个复合标杆社交空间——星辰花岛。

◆ 占地2000多平方米的“童话小镇”，6米高的巨型梦幻花束引人注目。

星辰花岛面积2000多平方米，看上去就像一座红与白交织的童话小镇。 6米高的巨型梦幻花束是花园里最引人注目的包裹。迷人的粉色大蝴蝶结、梦幻的粉白色巨花、姿态各异的童话屋，男孩女孩穿梭在充满粉色泡泡的打卡互动区，每一帧都充满童话浪漫。

◆ “时尚”独特品牌聚集地

星辰花岛聚集了生活美学、美食、爱宠、夜间经济等10多个特色品牌，其中包括B’PETS宠物用品店、土豆角、世界知名风味薯片、来自世界各地的美味甜品等。富士山脚下。 CHATERAISE、情感流香氛品牌Emma Molly等，每一位闲逛在这里的“时尚达人”都能找到独特的浪漫邂逅。

◆ 告别无聊，用音乐营造都市浪漫情调

自正式开业以来，星辰华语策划了一系列主题音乐会，包括“新古乐”古风演出、“歌唱青春”钢琴演出、“华语四重奏”管弦乐演出、“时光如歌”迪科乐队香港管弦乐团演出等一首轻音乐翻唱的《花雨千音》……

此外，“非物质文化遗产表演”鱼灯夜游等一系列活动也在这里举行。浪漫的空间叙事和恰到好处的BGM总能产生非凡的情感共鸣和联系。

作为实力雄厚的主题空间创造者，星辰华宇只是前海一方城众多优秀案例中的一个。项目总能快速捕捉消费趋势和热点的变化，找到最合适的主题空间表达形式，以酷炫的态度吸引都市时尚年轻人，持续走在潮流的最前沿。例如，2000平方米的大型新能源汽车主题展示空间银河空间，也是全国首个购物中心新能源汽车馆。

04

成都万象城

装修面积：3.2万平方米万象广场

◆ 调整关键词：打破公共空间与商业界限，升级为“城市旗舰公园商业”

2023年，成都万象城将对3.2万平方米的广场进行全面升级，并邀请扎哈·哈迪德建筑事务所进行设计。历时195天的工程改造、耗资数亿，于去年9月29日重新亮相。这也是扎哈·哈迪德建筑事务所与华润置地在成都合作的首个建筑景观作品。

◆ 空间形态：组合多样，巧妙有趣，打破传统商业广场的单一性

万象广场到处都是漂亮的流线型设计，聪明又有趣。有“胡同”和“高街”两条商业流通线。中心部分分为多个区域，包括8字形草坪“满秋”、中央下沉广场、水上花园​​等。

“满秋”是广场的视觉焦点，草坪营造出自由休闲的氛围；水上花园可观、可休、可疗、可放松； 2800㎡中央下沉式阶梯广场剧场，氛围十足，可休闲社交。也可作为举办各种活动的场所。项目还特别邀请了英国FLO景观建筑事务所对广场夜间的灯光氛围进行设计，在不同的场景下会呈现出不同的特色，形成美丽的夜景。

◆ 更灵活的业务矩阵，更科学的客流聚合

“里香”涵盖知名咖啡、茶饮品牌，包括gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Blueglass、Shake Shack、茶山、奈雪的茶等，店面设计、外观陈列与广场完美融合，打造“富丽成都” ” “舒适”的就餐场景氛围。

“高街”以潮流零售业态为主，引入Nice Rice、Salomon等时尚买手的生活方式，以及兼具高品质和话题性的设计师店。

两者通过中间的三个异形玻璃盒串联起来，分别进驻雪峰（西南地区首家购物中心店）、ROARINGWILD成都首家限时概念店、中国茶饮品牌“白福福”，十分引人注目。

◆ 打造多点利益社交场所，提供城市聚集场所

独特多样的空间形态完全打破了公共空间与商业的界限，让万象广场能够适应体育、休闲、演出、集市、购物等​​多元化的功能需求。

亮相万象广场之际，成都万象城打造“秋游CHILL YOU”广场游园会，带来9大场景、20+好产品展位、30+活动体验、连续8天的梦想之旅。每个空间承载着不同的内容。开业首日，就吸引了超过19万参观者。

此后，丹尼尔大叔首届全国商业展、五仔成都首展、浪琴表圣诞冰雪仙境、邂逅2024故事等活动不断推陈出新，让广场成为天然的“流量池”。

万象广场改造后的公园场景及其所引领的生活方式，与成都悠闲自在的城市气质不谋而合，打造出开放、无边界、舒适、无距离的新商业空间。首次亮相，成都万象城升级为“城市旗舰公园商业”，并提出新口号：“自由生长，比想象更大”，迈入新的发展里程碑。

05

上海北外滩来福士广场

爆改区：L4层

◆ 修改关键词：来福公园登场，“光山系”风格的绿洲栖息地

北外滩来福士广场原有4层是双塔之间的空白，被商场内的健身、婚庆商家占据，如威尔斯健身、Galleria婚庆艺术中心等，布局相对分散，程度不高。利用率不高。

2023年4月，北外滩来福士广场L4层“RAFFLES PARK”即将开业。莱佛士城重新设计了这一区域，将其打造成“光山”式的绿洲栖息地。

◆ 利用屋顶打造公共户外空间，引领新生活方式

引入“城市公园”的概念，来福士广场在屋顶空间增加更多绿化，增加公共绿地面积，可用于举办各类主题社区活动。再加上商场宠物友好的经营理念，为消费者提供了购物之外的多种服务。 “宠物社交”空间。

同时，来福公园还增加了更多的户外空间场地，为户外爱好者提供充足的露营空间。

◆引入创新业态，注重社区运营

除了硬件改造外，为了营造户外生活方式氛围，莱佛士还引入了新兴业态和品牌，如重力新星，涵盖了板网球、飞盘、腰旗橄榄球、圆球、足球和综合等多项运动项目。训练。

同时举办各类社区线下活动，通过凯德星会员体系与来福园的绑定，连接线上线下，实现线上粉丝参与与线下导流的良性循环。

06

郑州二七万达广场

装修区域：华润万家超市B1层

◆ 修改关键词：引入三大网红场景，推动城市生活新顶级

随着郑州二七商圈改造计划的推进，二七万达广场不断更新。项目B1层经营多年的华润万家超市关闭后，该层将进行全面装修。独特餐饮主题区宋朝美食广场、人气超市盒马生鲜、大型海鲜自助餐厅山海盟环球食博会三大业态将于11月25日同日开业，2023。

◆宋朝餐厅：面积5100㎡，特色餐饮集锦、汉服体验馆最受欢迎

宋餐厅是以宋代文化为主题的街区。还原宋代文化、艺术、生活场景，加入水泊梁山、水浒英雄等场景元素，打造沉浸式宋代实景生活餐饮主题街区。

该街区规划建设松云美食、松风雅集、凉山菜市场三大片区。目前已入驻商户60余家，涵盖地方特色餐饮、主题餐厅、非遗、休闲娱乐等业态。

与复古宋代都市生活场景形成有趣对比的是，这里大胆引入了许多独特创新的品牌，丰富了商业项目的餐饮选择和体验，包括湖南雷辣椒饭【雷饭】、【木屋拌饭】、【港城湾]关东煮]、河南本土冰淇淋[吉拉图]、新饮品[野富士]、旋转小火锅品牌[川食朵]、成都著名小吃[芙蓉巷]、 【大吉利潮汕牛肉火锅】...一举成为郑州顶级品牌吃饭、社交的地方。

宋餐厅的另一大亮点是汉服体验中心（需收费）。除了传统的宋代男衫、女裙外，还有许多改良的“新中式”款式。换上古装后，可以打卡多个拍照点，比如武松打虎、吕提霞拔垂柳等经典场景，还可以到大舞台观看各种文艺表演。

◆ 盒马生鲜旗舰店：4500多平米，河南最大门店

盒马生鲜店占地面积4500多平方米。在盒马烘焙、盒马花园等特色产品系列的基础上，根据周边消费群体的不同需求，调整了产品品种，增加了轻零食、红烧旋转小火锅等，日常餐饮选择比例有所提高家庭所需的半成品菜肴、新鲜和冷冻产品。

◆ 山海盟环球美食博览：高端海鲜自助餐厅

宋朝餐厅主打市场氛围，盒马生鲜主打“亲民精致”，山海盟环球美食博览主打高端美食体验。

山海盟环球食博会成立于2020年，目前在全国拥有9家连锁店。二七万达广场店是郑州面积最大、品类最全的连锁店。也是郑州商场中定位最高的海鲜自助餐厅。来自十多个国家的海鲜琳琅满目。江苏大闸蟹、智利三文鱼刺身、印度黑虎虾、法国鹅肝等都很受欢迎。重点是新鲜，现切的、烤的、蒸的……很多地方都需要排队才能吃。

郑州二七万达广场B1层已全面装修。上述三大业态形成了场景互补、客流相互吸引、错位经营的商业模式。统计显示，截至开业当日晚上10点，客流突破14.3万人次，创下郑州二七万达广场2023年客流新纪录。当天，宋潮餐厅线下销售额突破40万元，线上销售额突破9万元；盒马鲜生二七万达店开业当日销售额位列今年郑州新店第一；山海梦海鲜自助餐厅线上销售额一周预售突破600万元。

商场调整要点

每一个商业实体重生的过程中，最重要的是了解和感受市场趋势。项目定位的本质是什么？观众是谁？有什么不同？顾客为何前来付款？

有效链接人们的需求

商业项目要取得成功，必须能够抓住人们的喜好，那么人们的需求和喜好是什么，无论是存量更新还是增量创新，有效链接人们的需求都是需要关注和思考的问题。

项目成功转型的核心：是否提供了辐射人群想要的消费需求，思考如何为消费者呈现更具创意的体验和互动，同时转化为消费，让购物成为一种自然和愉快的行为。

业务优化——首店经济

对于相对热门的商场，存量改造可以根据市场喜好调整业态比例，使其更符合目标消费者的需求。这也是引入新格式的绝佳机会。

其中，首店经济可为购物中心经济增长注入新动力。第一家店的特点就是稀缺性。 “第一”二字的背后，其实是推动零售创新变革，包括模式创新、场景创新、技术创新和渠道创新。

太空场景主题重构

相比业态调整，商场空间和硬件的调整能给消费者带来更直接的视觉冲击。当市场增量空间越来越小时，在现有改造中对商场的空间、门面、硬件进行升级，可以让老商场焕发新生，从而给消费者带来“新开张”的新鲜感。

运营管理

一个旧改造项目想要成功，不仅是前期的设计和硬件完善，后期的运营和管理能力也至关重要。一个成熟的运营商不仅在设计师和商家之间起到沟通和协调的作用，而且在整个商业项目的运营中也发挥着作用。计划、组织、协调、执行的主力军。

-结论-

“每年一首小曲，五年一首大曲。”只有经过反复培训的商场才能更贴近消费者。对于购物中心而言，项目改造一直是不变的命题，与时俱进的调整是购物中心保持最佳经营业绩和持续竞争优势的重要举措。

但存量改造对开发商和经营者的实力提出了很大的要求，因为老项目的位置已经确定，无法改变，陈旧的建筑和落后的硬件带来了很大的限制，很难与新项目融合。商场。竞争对手。那些能够在改造项目中脱颖而出，持续活跃于市场，成为标杆的项目，一定具有其他项目无法比拟的优势和特色，值得学习和借鉴。

商场调整的最终目标是增加租金收入，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。当既有商业改造成为趋势时，经营者不仅需要保持物业硬件的良好状态，还要适应新的审美偏好和新的消费趋势，在业态结构、品牌组合、主题打造等方面不断为消费者创造惊喜，以及事件操作。